¿Quién paga el IBI en un alquiler?
El IBI es del propietario. Hasta octubre de 2026 se podía pactar que lo pagara el inquilino; en los contratos firmados desde el 8 de octubre, ya no. Qué vale según la fecha de tu contrato.
Actualizado el · Contrastado con el texto de la ley en el BOE
La respuesta corta
El IBI es un impuesto del propietario. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 no se puede cargar al inquilino. En los firmados antes, sí se podía, siempre que el contrato lo dijera por escrito. Si tu contrato no dice nada, lo paga el propietario.
- Desde el 8 de octubre de 2026No vale: la ley prohíbe cargar al inquilino los impuestos de la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario.Grave
- Hasta el 30 de septiembre de 2026Vale si el contrato lo dice expresamente por escrito. No hacía falta indicar el importe anual.Válida
- Del 1 al 7 de octubre de 2026Firmado el 1 de octubre, no vale (rigió un día la norma derogada después). Del 2 al 7, vale como antes.Depende
Qué cambió en octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 reescribió el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde el 8 de octubre de 2026 dice:
«En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario.»
Es decir: en un contrato nuevo, ni el IBI ni otros impuestos de la vivienda se pueden pasar al inquilino. Si el contrato lo incluye, esa cláusula es nula y no obliga, aunque la hayas firmado. Ojo: un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso, así que conviene seguir si se mantiene.
Si tu contrato es anterior
Los contratos se rigen por la ley vigente el día en que se firmaron. Antes de la reforma, el artículo 20.1 permitía pactar que el inquilino pagara los «tributos» de la vivienda, y el IBI es uno de ellos. Bastaba con que el contrato lo dijera por escrito.
Durante años se discutió si además había que poner el importe anual. El Tribunal Supremo lo aclaró en noviembre de 2025: para el IBI y la tasa de basuras de la propia vivienda, no hace falta. El importe anual solo es obligatorio para gastos que no se pueden individualizar, como los de la comunidad.
Las prórrogas del contrato mantienen sus condiciones. Si al acabar firmáis un contrato nuevo, ya se aplica la regla nueva.
¿Y la tasa de basuras?
También es un impuesto, así que en los contratos nuevos sigue la misma regla que el IBI. Con un matiz: en algunos municipios la ordenanza hace obligado tributario de la tasa a quien ocupa la vivienda. En ese caso sí puede pagarla el inquilino. Lo dice la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento.
Qué puedes hacer
- Si eres inquilino y tu contrato es de después del 8 de octubre de 2026, la cláusula del IBI no te obliga. Pídelo por escrito y guarda los recibos que hayas pagado.
- Si eres propietario, actualiza tu modelo de contrato: en los nuevos, el IBI ya no se puede repercutir. Si lo incluyes, el inquilino puede reclamar lo que haya pagado.
- Ante el ayuntamiento, quien responde del IBI es siempre el propietario, se pacte lo que se pacte.
Fuentes
- Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 20 (texto consolidado, BOE)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823)
- Sentencia del Tribunal Supremo 1637/2025, de 17 de noviembre (ECLI:ES:TS:2025:5076)